10 hardnekkige mythes over netcongestie in logistiek vastgoed

Netcongestie is inmiddels het meest besproken risico in de Nederlandse markt voor logistiek vastgoed — en tegelijk een van de minst begrepen. Rond vrijwel geen ander onderwerp circuleren zoveel halve waarheden. Voor bestuurders, investeerders en asset- en propertymanagers is dat gevaarlijk: wie op basis van de verkeerde aannames stuurt, neemt mogelijk de verkeerde beslissing over een pand van tientallen miljoenen euro’s. Tijd om tien hardnekkige mythes te ontkrachten.

Mythe 1: “Mijn pand heeft een aansluiting, dus netcongestie raakt mij niet”

Een bestaande aansluiting voelt als een garantie, maar dat is ze niet. Netcongestie speelt niet alleen bij nieuwe aansluitingen. Ook bestaande grootverbruikers kunnen door de netbeheerder worden gevraagd hun afname te beperken zodra er in de regio sprake is van congestie. En zodra je wilt uitbreiden, met bijvoorbeeld een laadplein voor vrachtwagens, extra automatisering of een groter koelhuisgedeelte, loop je alsnog tegen dezelfde wachtlijst aan als een nieuw project. Een aansluiting van vandaag zegt niets over de capaciteit die je morgen nodig hebt.

Mythe 2: “Netcongestie is alleen een probleem bij nieuwbouw”

Dit is misschien wel de kostbaarste misvatting. De praktijk laat zien dat de verzwaring van bestaande aansluitingen voor de elektrificatie van het wagenpark, laadinfrastructuur of de mechanisatie van het warehouse, net zo goed vastloopt als een nieuwe ontwikkeling. Sectoren met grote vermogenspieken of een hoge mate van elektrificatie van machines en voertuigen, zoals logistiek, industrie, bouw en landbouw, worden het hardst geraakt. Wie alleen bij acquisitie aan netcongestie denkt, mist het grootste deel van het risico.

Mythe 3: “Wachten tot het net is verzwaard, is de veiligste strategie”

Afwachten voelt behoudend, maar is in de praktijk vaak de duurste keuze. Netbeheerders investeren weliswaar fors, maar de verwachting is dat de druk op het net pas na 2030 structureel afneemt. Wie tot die tijd niets doet, ziet ondertussen de leegstand oplopen, huurders vertrekken en de waarde van het object onder druk komen te staan. Zelf investeren in flexibiliteit is geen luxe, maar de enige manier om niet stil te staan terwijl de wachtlijst groeit en energiezekerheid te garanderen voor huurders.

Mythe 4: “Alleen grote distributiecentra hebben hier last van”

Netcongestie trekt zich weinig aan van schaal. Ook middelgrote en kleinere bedrijven en zelfs woonwijken merken de gevolgen van een overbelast net, simpelweg omdat een netbeheerder een aansluitstop hanteert zodra er geen ruimte meer is. Voor zakelijke aansluitingen staan grote delen van Noord-Brabant, Gelderland, Utrecht, Limburg en de Randstad inmiddels ‘rood’ op de capaciteitskaart ongeacht de omvang van de aanvrager.

Mythe 5: “Taxateurs en banken kijken hier toch niet naar”

De energiestatus van een pand is inmiddels een expliciete factor bij waardering en financiering. Uit marktonderzoek blijkt dat de leegstand in congestiegebieden merkbaar hoger ligt dan daarbuiten en dat panden waarvoor een wachtlijst bij de netbeheerder geldt, concreet lager worden gewaardeerd. Ruim twee derde van het Nederlandse logistieke vastgoed bevindt zich in gebieden met onvoldoende netcapaciteit. Dat is een gegeven dat taxateurs en financiers niet langer kunnen negeren en jij dus ook niet.

Mythe 6: “Batterijopslag is te duur en loont niet voor vastgoedeigenaren”

Een paar jaar geleden was dit een reële afweging, maar inmiddels is de situatie veranderd. Energieopslag is sterk in prijs gedaald en wordt steeds vaker gebruikt om te profiteren van momenten waarop stroom goedkoop is. Tegelijkertijd ontstaan er nieuwe verdienmodellen waarmee opgeslagen energie flexibel kan worden ingezet of teruggeleverd. Met een slimme strategie en de juiste aggregator kan het handelen in energie zelfs in sommige gevallen zeer rendabel zijn.

Een ander voordeel voor eigenaren van logistiek vastgoed: wie met energieopslag ruimte op het elektriciteitsnet vrijmaakt voor anderen, kan mogelijk kwalificeren als congestieverzachter. Dat kan binnen het prioriteringskader juist een voordeel opleveren.

Mythe 7: “Dit is een technisch probleem voor de netbeheerder, niet voor de boardroom”

Dit is misschien wel de grootste mythe van allemaal. Netcongestie bepaalt inmiddels waar je kunt ontwikkelen, hoe snel je kunt uitbreiden, wat je pand waard is en hoe je het financiert. Daarmee is het net zo goed een vraagstuk voor de CFO, het bestuur en de investeringscommissie als voor de technisch manager. Partijen die dit nu als strategisch risico op de agenda zetten, bouwen een voorsprong op. Partijen die het als een operationeel detail blijven behandelen, worden erdoor ingehaald.

Mythe 8: “Mijn huurders krijgen e-trucks, dus die bouwen zelf wel een laadplein”

Deze aanname horen we steeds vaker, maar in de praktijk ligt het genuanceerder. Hoewel de huurder meestal investeert in de laadinfra en de voertuigen, is het de vastgoedeigenaar die vaak verantwoordelijk is voor de netaansluiting en de beschikbare aansluitcapaciteit. Zonder voldoende vermogen kan een laadplein simpelweg niet worden gerealiseerd, ongeacht wie de investering doet.

Bovendien wordt de beschikbaarheid van laadinfrastructuur steeds vaker een belangrijke vestigingsvoorwaarde voor logistieke huurders. Een pand dat hier niet op is voorbereid, kan daardoor minder aantrekkelijk worden, terwijl een toekomstbestendige energie-infrastructuur juist een concurrentievoordeel oplevert.

Elektrificatie van transport is dus geen vraagstuk dat alleen bij de huurder ligt. Het vraagt om samenwerking tussen huurder, verhuurder, netbeheerder en energiepartners om tijdig voldoende capaciteit, slimme sturing en eventueel batterijopslag te realiseren.

Mythe 9: “De ATO staat op naam van mijn huurder. Dat is prima.”

Voor veel logistieke panden staat de Aansluiting en Transportovereenkomst (ATO) historisch op naam van de huurder. Dat lijkt praktisch, maar het beperkt de mogelijkheden van de vastgoedeigenaar.

Wie de ATO beheert, heeft namelijk de regie over de beschikbare netcapaciteit. Als de ATO bij de huurder ligt, heeft de eigenaar minder invloed op uitbreidingen, batterijopslag, laadinfrastructuur, congestiemanagement en andere energievraagstukken. Bij een huurderswissel kunnen bovendien vertragingen ontstaan doordat capaciteit opnieuw moet worden geregeld of overgedragen.

Door de ATO op naam van de vastgoedeigenaar te zetten, ontstaat juist meer flexibiliteit en commerciële slagkracht. De eigenaar kan de beschikbare capaciteit strategisch inzetten, energievoorzieningen toekomstbestendig maken en nieuwe huurders sneller faciliteren. Ook wordt het eenvoudiger om energie als onderdeel van de vastgoedstrategie in te zetten, bijvoorbeeld door laadvoorzieningen, batterijopslag of slimme energiediensten aan te bieden of door op de energiemarkt te gaan handelen.

Kortom: de ATO is niet alleen een administratief contract, maar een strategisch vastgoedinstrument die zelfs commercieel heel lucratief kan zijn, mits het op de juiste manier wordt ingezet. Vastgoedeigenaren die zelf de regie nemen over hun energie-infrastructuur, vergroten de aantrekkelijkheid én de toekomstige waarde van hun vastgoed.

Mythe 10: “Dit is een tijdelijk probleem dat snel wordt opgelost”

Netcongestie wordt vaak weggezet als een hobbel die na een paar jaar netverzwaring vanzelf verdwijnt. De realiteit is complexer. Het is geen kwestie van simpelweg te weinig kabels, maar van een samenspel van vraag, aanbod, opslag, flexibiliteit en regelgeving. Met de invoering van het verplichte prioriteringskader per 1 januari 2026 en de overgang naar één gezamenlijke wachtlijst per regio vanaf 1 juli 2026 is congestiemanagement bovendien een structureel onderdeel van de manier waarop capaciteit wordt verdeeld, en geen tijdelijke overgangsmaatregel.

Kortom

Netcongestie is geen kwestie van simpelweg te weinig kabels of te veel vraag. Het is een complexe puzzel van vraag, aanbod, opslag, flexibiliteit en regelgeving. Wie de mythes loslaat en het onderwerp als strategisch risico behandelt, kan nu al stappen zetten: van batterijopslag en cable pooling tot vroegtijdig contact met de netbeheerder over de prioriteringspositie. Wachten op een oplossing van buitenaf is, zoals de sector het zelf treffend verwoordt, geen optie meer.