Der nächste Wettbewerb wird nicht über Mietpreise entschieden, sondern über Kilowatt.

Zum 1. Juli 2026 tritt in den Niederlanden die lang erwartete Lkw-Maut in Kraft. Obwohl diese Maßnahme bereits seit Jahren angekündigt war, bedeutet sie weit mehr als nur eine neue Steuer für den Straßengüterverkehr. Einem aktuellen Bericht der ING zufolge verändert sich das wirtschaftliche Spielfeld ab Mitte 2026 grundlegend. Die Entscheidung zwischen einem Diesel-Lkw und einem Elektro-Lkw wird damit immer weniger zu einer Frage der Nachhaltigkeit und immer mehr zu einer betriebswirtschaftlichen Abwägung.

Der Business Case kippt

Die Lkw-Maut ist nicht die einzige Entwicklung, die den Transportsektor betrifft. Auch der Abbau steuerlicher Vorteile für Diesel und die Einführung von ETS2, der europäischen CO₂-Bepreisung für Kraftstoffe ab 2027, führen dazu, dass das Fahren mit Diesel strukturell teurer wird.

Dadurch verschieben sich die Total Cost of Ownership (TCO). Elektro-Lkw erfordern zwar nach wie vor eine höhere Investition, profitieren jedoch von niedrigeren Energie- und Wartungskosten sowie attraktiven Förderprogrammen. Für viele Transportunternehmen wird das elektrische Fahren daher nicht länger zu einer Entscheidung für die Zukunft, sondern zu einer logischen geschäftlichen Entscheidung.

Die ING erwartet daher ein starkes Wachstum der Anzahl elektrischer Lkw in den Niederlanden: von etwa 1.500 Fahrzeugen Mitte 2025 auf fast 25.000 im Jahr 2030.

Die Niederlande haben eine einzigartige Ausgangsposition

Die Niederlande sind für diese Entwicklung geradezu prädestiniert. Etwa 80 % aller Lkw-Fahrten sind kürzer als 150 Kilometer und 85 % der Lkw kehren täglich zum eigenen Depot zurück. Dadurch kann ein Großteil des Ladebedarfs am eigenen Standort gedeckt werden, ohne von öffentlichen Ladestationen abhängig zu sein.

Das Laden im Depot wird damit zum neuen Standard. Das bietet Transportunternehmen mehr Kontrolle über Kosten, Verfügbarkeit und operative Planung.

Die Auswirkungen verlagern sich auf Logistikimmobilien

Genau hier entsteht eine neue Herausforderung für Immobilieneigentümer und Verwalter von Logistikimmobilien.

Wenn Transportunternehmen ihre Flotten elektrifizieren, verändert sich auch die Rolle des Verteilzentrums. Ein Standort wird nicht mehr ausschließlich nach Erreichbarkeit, Fläche oder Mietpreis bewertet, sondern immer häufiger nach der verfügbaren Energieversorgung.

Die Frage verschiebt sich von "Was kostet die Miete pro Quadratmeter?" hin zu "Kann dieser Standort meine Elektroflotte heute und in fünf Jahren unterstützen?"

Verteilzentren entwickeln sich damit zu Energie-Hubs, an denen Laden, Erzeugung, Speicherung und intelligentes Energiemanagement zusammenlaufen.

Auf mehr Leistung zu warten, ist keine Strategie

Viele Immobilieneigentümer gehen davon aus, dass ein größerer Netzanschluss letztlich die Lösung sein wird. Die Praxis zeigt jedoch, dass dies in vielen Gewerbegebieten auf absehbare Zeit nicht realistisch ist.

Die größte Herausforderung ist daher nicht so sehr der Strommangel, sondern die optimale Nutzung der Kapazität, die heute bereits verfügbar ist.

Alles beginnt mit dem richtigen Durchblick. Wie entwickelt sich der Energiebedarf der Mieter in den kommenden Jahren? Wie viele Elektro-Lkw sind zu erwarten? Welche Kapazität ist innerhalb des bestehenden Netzanschlusses verfügbar? Und welche Rolle können Batteriespeicher, Solarpaneele, Ladeinfrastruktur und ein Energiemanagementsystem dabei spielen?

Genau diese Fragen erfordern ein gemeinsames Vorgehen von Mieter und Vermieter. Nicht erst, wenn eine Erweiterung unumgänglich ist, sondern genau jetzt.

Fazit

Die Lkw-Maut bildet den Ausgangspunkt für einen grundlegenden Wandel in der Logistikbranche. Nicht etwa, weil eine neue Steuer hinzukommt, sondern weil sich der gesamte Business Case für den Transport verändert. Damit wandelt sich auch die Logistikimmobilie. Energie wird zu einer strategischen Ressource, die direkten Einfluss auf die Attraktivität und den Wert eines Standorts hat.

Immobilieneigentümer, die heute gemeinsam mit ihren Mietern eine Energiestrategie entwickeln, schaffen Raum für zukünftiges Wachstum. Die Akteure, die in den kommenden Jahren erfolgreich sein werden, verfügen nicht zwangsläufig über den größten Netzanschluss, sondern verstehen es, die verfügbare Energie am intelligentesten zu organisieren und zu nutzen.

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